Ce programme a été conçu alors que la loi était encore en train de s’écrire. Il est probable que le ZAN évolue encore. Néanmoins, il nous semble intéressant de conserver dans le programme ses différents avatars successifs, y compris ceux issus de propositions de loi n’ayant pas abouties, pour constater à chaque fois les effets de ces arrangements sur les quotas alloués.

Il en résulte plusieurs « scénarios règlementaires » :
    - Le scénario 1 « ZAN d’avril 2022 » correspond à un calcul des droits à construire ante-territorialisation sur une base -50%, sans aucune garantie ni ajout. Dans le cas d’une commune dont les besoins sont de 10 hectares et qui aurait consommé 10 hectares au cours de la décennie précédente, le résultat affiché avant mutualisation serait de -5 hectares. La commune est alors qualifiée de déficitaire.
    - Le scénario 2 « ZAN de juillet 2023 – fonds national » correspond à une interprétation du fonctionnement actuel du ZAN. Les droits à construire restent calculés sur une base -50%, mais des hectares doivent être prélevés pour satisfaire à l’injonction du fonds national et pour alimenter les surfaces minimales de développement des communes éligibles. Les hectares du fonds national ne seront pas territorialisés, mais conservés à part pour alimenter les grands projets régionaux. On identifie d’abord la part de la contribution de la région à l’enveloppe de 12500 hectares. On répartit ensuite cet effort parmi toutes les communes avant d’appliquer la garantie un hectare aux communes disposant déjà d’un document d’urbanisme (nous n’avons pas souhaité préjuger du nombre de communes qui délibèreront pour lancer une élaboration et se rendre ainsi exigibles). Afin d’éviter que des communes, en contribuant à assurer la garantie un hectare, ne passent sous l’hectare et deviennent elles-mêmes éligibles à la garantie, seules les communes disposant de plus de deux hectares cèdent une partie de leurs droits à construire. C’est le scénario que nous recommandons d’utiliser, même s’il ne saurait correspondre exactement aux décisions prises par chaque région quant au prélèvement des hectares pour alimenter le fonds et les garanties.
    - Le scénario « ZAN de juillet 2023 – pas de fonds national » est une variante du précédent scénario dans lequel le fonds national n’est pas pris en compte. Tous les hectares sont potentiellement mutualisables mais les garanties doivent être respectées.
    - Un quatrième scénario « ZAN de juillet 2023 – pas de garantie, fonds national » présente le cas inverse. L’objectif de ces deux scénarios est de mesurer les effets propres de ces deux dispositions. Suivent un certain nombre de scénarios théoriques envisagés lors des débats parlementaires de 2022.
    - Le premier scénario théorique, « Majoration 1 hectare si < 1 hectare » consiste à sortir d’un calcul sur une base -50% en majorant le stock des communes présentant moins d’un hectare de droits à construire. Elles disposeront alors d’un hectare de plus que leur stock initial. Le stock national de droits à construire augmente, et l’on s’éloigne d’une réduction de 50%. Dans le deuxième scénario théorique, « majoration 1 hectare communes rurales » cette majoration ne s’applique qu’aux communes peu denses et très peu denses au sens de l’INSEE.
    - Scénario théorique « allocation des droits à construire selon la démographie » reprend les modalités d’une expérimentation conduite dans 87 municipalités allemandes. Au cours de l’expérimentation, des quotas de droits à construire échangeables étaient attribuées au municipalité chaque premier janvier en fonction de la population communale. La formule retenue pour l’attribution des hectares à construire est la suivante :
        • Population communale de 50.000 habitants ou moins : Population*0.20 hectare/1000 par an
        • Population communale de 50.000 habitants : 7,5 hectares + Population*0.17 hectare/1000 par an
        • Population communale de plus de 100.000 habitants : 13,5 hectares + Population*0,08 hectare/1000 par an.

Il est possible de faire varier le périmètre administratif de mutualisation des hectares à construire à l’échelle des:     - SCOT     - EPCI     - Départements     - Régions Changer d’échelon permet de constater à quel point l’agrandissement des périmètres est susceptible de diminuer le nombre de « pièges à hectares ».

On propose pour l’instant deux méthodes pour déterminer à quelles communes redistribuer prioritairement. Si les projets régionaux s’appuient sur un faisceau de critères pour déterminer comment mutualiser (sobriété foncière, besoins, possibilités de redistribuer), on a ici comme objectif premier l’adéquation entre les besoins et les hectare à construire estimés ici théoriquement.     - En choisissant « Réduction brute du déficit », qui cherche à redistribuer prioritairement aux communes les plus déficitaires, la commune la plus déficitaire recevra les excédents jusqu’à ce qu’elle ne soit plus la commune la plus déficitaire, et ainsi de suite jusqu’à l’épuisement des stocks d’hectares mutualisables.     - En choisissant « Réduction du nombre de communes déficitaires », on commencera par attribuer les hectares aux communes les plus faiblement déficitaires afin de diminuer le nombre de situations locales de déficit.

Il s’agit ici de déterminer la part des excédents qui sera effectivement répartie. Les options suivantes sont proposées : 100%, 75%, 50% et 25%. A choisir une redistribution à 100%, toutes les communes disposant d’hectares dont elles n’auraient pas l’utilité redistribueraient intégralement ce capital. Cette option permet de simuler le cas de communes qui souhaiteraient conserver un excédent.

Ces deux options permettent de placer une limite cette fois absolue à la quantité d’hectares qu’une commune pourra redistribuer. Il s’agit aussi, avec le palier de mutualisation, de prévoir le cas ou des excédents très faibles – par exemple, inférieurs à 0,5 hectare – ne seraient pas répartis. L’option peut utilement être mobilisée pour simuler une garantie 1 hectare qui s’appliquerait à l’ensemble des communes en combinaison d’un scénario ne la prévoyant pas. Enfin, une option permet d’exclure de la mutualisation les communes sans document d’urbanisme, ce qui paraît utile car ces communes ne seraient pas contraintes par leur document à exécuter le plan prévu dans le SRADDET.